物流仓储受压外迁 细分化寻找下半场锚点

罗蔷蔷：北京市场整体大环境不是很乐观，但需求还是比较强劲的，不光是使用方，投资方也想进入这个板块，不过落地的项目还是比较少。首先因为政府对物流的整体控制更严格了，从大方向来说，物流已经不是政府倡导的产业，正由市内向外转移；其次，现有物流物业已经有一定规模，市场比较饱和，流动性相对较弱。

从物流网络布局上来看，2014年开始，北京周边燕郊、廊坊已经有很多承接和补充仓库，2015年可能会更加明显；电商网络的大致布局也都已经完成。

从需求上来说，呈现出越来越细分的趋势，而市场由供需决定，将会出现更加专业的物流作业形态，比如医药、冷链、城市配送等，这些业态的选址、定位都会与以往不同，会有新局面。

大型分拨型物流不可能留在北京市内了，更多会集中在功能上可以满足、交通运输也比较便捷的周边区域内；对于专业化很强，必须要留在城市内的物流业态，逐步会有结构调整，会有专门的市内分拨站服务终端客户，比如产业价值链比较高、时效性要求比较高的都会留在北京，慢慢地整个格局会更加清晰。

记者：具体到企业而言，普洛斯等外资企业现在是否面临发展瓶颈？宇培、易商、百利威等可能面对的主要问题又是什么？

罗蔷蔷：对外企来说，当下最大的挑战就是在重要的一线城市，大规模获取土地难度加大了，到手的土地越来越偏远，如普洛斯的平谷物流园；而二三线城市的发展机会还存在市场需求判断风险，需要更加慎重地做决策。

一线城市的物理功能分区向城市边缘转移是大环境、现实情况，现在政府对于物流产业的开发要求越来越高，需要开发商承载产业、就业、税收等一系列经济指标要求，而且现在都倡导土地集约化利用，从土地利用的角度出发，容积率低、建筑规模小、与产业发展结合紧密的业态是政府比较关注的。就算品牌再大，如果还停留在标准化开发阶段的话，现在都不容易拿到新的土地。

对国内企业而言，在项目落地性、与政府关系、法律法规流程上来说更有优势，但在客户把握上，需要进一步积累客户资源。本土企业可以多培养、发展合作伙伴型、大型集团客户，这些客户的需求往往不是单点而是网络状的，从长远来看，有利于全国市场的布局。另外，仓库的产品设计、产品质量是不是具备国际领先性，设施、配置是不是达到大型客户的要求，也需要本土企业不断探索。

记者：“互联网+”、“一带一路”这些新政策是否将对物流地产市场产生深刻影响？物流地产商应如何利用这些利好政策？

罗蔷蔷：不会有很直接或者很快的影响。但物流是所有产业发展过程中很重要的一个环节，受“一带一路”利好政策的影响，某些节点城市的基础设施建设、产业发展会在一定程度上带动物流仓储业态发展，即如果某些行业的投资有大幅增加，可能会对下游物流终端的发展提供一定支持。这种影响会慢慢显现出来，现在可以优先布局节点城市。